Registro y Catastro se coordinan gracias a los ficheros GML

Hoy en TYS Magazine os queremos hablar de la reforma de la Ley que regula el mercado inmobiliario y que tras su entrada en vigor establece nuevas obligaciones para propietarios y técnicos en lo tocante a la cartografía y el intercambio de archivos GML entre Registro y Catastro.

El pasado 1 de noviembre de 2015 entró en vigor la Ley 13/2015, de 24 de junio de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (BOE de 25 de junio, “Ley 13/2015”). Se trata de una norma esperada desde hace tiempo, entre otros, por los propietarios de fincas urbanizables, que hasta ahora tributaban por ellas en el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) como si se tratase de suelo urbano, aun cuando no tenían ninguna edificación construida, y que a partir de este momento ya no tendrán que hacerlo. Sin embargo la parte más interesante, para nosotros, es la inclusión de la obligatoriedad de georreferenciar la información cartográfica que se anexe en los diferentes trámites. A continuación os explicamos en qué consiste este cambio y cuáles son sus consecuencias.

Obligaciones para el ciudadano en la Ley 13/2015 respecto a la información gráfica georreferenciada

Todos los requerimientos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y el Registro de la propiedad conforme a las modificaciones establecidas en la Ley 13/2015, de 24 de junio se han llevado a cabo a través de la Resolución conjunta de las Direcciones Generales del Catastro y de los Registros y del Notariado, que, como ya comentamos, entró en vigor desde el 1 de noviembre de 2015.

Hasta ahora la delimitación geográfica de las fincas registrales era sólo opcional, esto es, no obligatoria, permitiéndose incluso la inserción de bases gráficas no georreferenciadas. A partir de ahora, con la nueva legislación, se incrementa el número de casos en los que la identificación geográfica es un requisito indispensable para la inscripción registral. Además todo este análisis cartográfico deberá hacerse de acuerdo con la información que suministrará el Catastro, lo que permitirá identificar sobre plano la situación, forma y superficie de la finca registrada. Para más información a este respecto podéis consultar este manual de recomendaciones y buenas prácticas Guía de gestión de la información gráfica catastral en el tráfico inmobiliario editada por Catastro.

Aquí os dejamos los aspectos más importantes de las modificaciones de fincas en lo tocante a la apertura de “folio real” (apertura del inicio del historial jurídico de la finca a través de la primera relación de dominio y donde constarán las distintas vicisitudes jurídicas de la misma):

  • Afectación a los procesos de segregación de parcelas
  • Afectación a los procesos de división de parcelas
  • Afectación a los procesos de agrupación o agregación de parcelas (art 9.b)
  • Se exige la delimitación geográfica de la superficie ocupada por las construcciones o instalaciones que se declaren en el interior de la finca (art 202 párrafo segundo).

Algunas consecuencias prácticas:

  • Para los procesos de división, segregación o agrupación debe adjuntarse, en todos los casos, la delimitación georreferenciada de la/s fincas de resultado de dicho proceso.
  • Para poder inscribir una edificación, ya sea nueva o antigua, deberá adjuntarse un certificado técnico que acredite la georreferenciación de la superficie ocupada.
  • En todos los casos relativos a suelos, no basta con adjuntar una representación gráfica al uso (plano o croquis que distinga la finca de las colindantes) sino que se hace obligatoria la georreferenciación de su delimitación en un sistema oficial (que permite no sólo distinguirla de las colindantes, sino ubicarla y delimitarla con carácter absoluto sobre la superficie terrestre.) (art 9. b)
  • Para inscribir una reparcelación ya no basta con que se aporte el plano en papel de la reparcelación, sino que ha de entregarse un documento que identifique debidamente cada uno de los vértices de cada una de las parcelas o elementos de la reparcelación mediante un sistema de georreferenciado.

Otra de las cuestiones que también introduce la Ley 13/2015, de 24 de junio, es que “los municipios, en el plazo de tres meses desde la publicación de esta Ley, pondrán a disposición de los Registradores, para su incorporación a la aplicación informática auxiliar a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, un acceso mediante servicio de mapas web a todos los planes urbanísticos generales y de desarrollo, debidamente georreferenciados y metadatados, así como a sus modificaciones aprobadas definitivamente y en vigor”.

A pesar de este requisito se ofrece una alternativa, en su disposición adicional quinta, para aquellos municipios que no pudieran cumplir lo dispuesto en el apartado anterior por falta de disponibilidades técnicas o presupuestarias.

Representación Gráfica Alternativa (RGA)

Delimitación de parcelas sobre base Catastral

Derechos del ciudadano en la Ley 13/2015 respecto a la información gráfica georreferenciada

Todos los ciudadanos que lo deseen pueden solicitar voluntariamente la incorporación en el Registro de la representación gráfica catastral tanto con ocasión, por ejemplo, de una compraventa, como en cualquier momento, sin necesidad de esperar a la inscripción de un nuevo acto. Sin embargo, para realizar la inscripción de operaciones que supongan una reordenación de los terrenos, tales como segregaciones, agrupaciones o reparcelaciones así como en la inmatriculación de fincas, será necesario aportar la representación gráfica del inmueble ex profeso.

En este sentido, la norma establece que cuando no se estuviera de acuerdo con la representación gráfica catastral se puede aportar una representación gráfica alternativa, la cual, una vez inscrita en el Registro de la Propiedad, podrá dar lugar a la oportuna rectificación en el Catastro Inmobiliario, que podéis consultar en el artículo 7º de la Resolución conjunta del 26 de octubre de 2015 , de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad.

La RGA y el formato de intercambio de archivos cartográficos con catastro (GML)

La Representación Gráfica Alternativa (RGA) de una finca es un plano georreferenciado, que delimita de manera precisa la parcela en que se ubica, mediante la expresión de las coordenadas geográficas correspondientes a cada uno de sus vértices, referidas al sistema geodésico oficial y que debe elaborarse en formato informático.

La RGA se refiere a una parcela, que se define como la porción de suelo que delimita la geometría del derecho de propiedad de un propietario o varios pro indiviso. En una misma parcela pueden existir varios bienes inmuebles construidos (p.ej. un edificio en régimen de propiedad horizontal). En estos casos, la RGA de dichos inmuebles se referirá a la parcela en que estén ubicados. Podéis encontrar más información sobre esta cuestión en el siguiente documento editado por Catastro: Representación Gráfica Alternativa (RGA).

RGA

Representación Gráfica Alternativa (RGA)

Cuando la representación gráfica catastral no refleje la realidad física de la finca sobre la que se pretende hacer la escritura o la inscripción registral, se puede aportar una RGA, la cual, una vez otorgada la correspondiente escritura o inscrita en el Registro de la Propiedad, podrá dar lugar a la oportuna rectificación en el Catastro Inmobiliario.

A continuación os explicamos los aspectos más importantes de la RGA en lo tocante a la ley 13/2015:

La representación gráfica alternativa debe cumplir con los siguientes requisitos fundamentales:

  • Debe proporcionar una descripción exacta de las fincas (ubicación, delimitación y superficie).
  • La inclusión de esta información gráfica es obligatorio en las inscripciones de nuevas fincas en el Registro, y potestativo en el resto de los casos.
  • Debe contribuir a mejorar la calidad y cantidad de datos catastrales disponibles.

Al tiempo, la RGA debe cumplir con estos otros objetivos secundarios:

  • En caso de no haber correspondencia con los datos disponibles en catastro debe haber una aprobación expresa del propietario de la finca o autoridad pública manifestando este hecho.
  • La delimitación de las fincas debe hacerse mediante la inclusión de coordenadas georreferenciadas en los vértices del perímetro externo (e internos si los hay) de la parcela.
  • La información resultante se entregará en un fichero informático en formato GML de parcela catastral.
  • Debe haber coherencia entre los datos derivados del plano georreferenciado y los datos descriptivos y de superficie de la parcela o parcelas resultantes que consten en la escritura.
  • La representación gráfica realizada sobre cartografía catastral se debe hacer sobre los límites catastrales exteriores de la zona modificada

Toda la información cartográfica de la que hablamos con anterioridad se debe entregar en un formato de archivo compatible con catastro, es decir, se debe entregar en formato GML INSPIRE de parcela catastral. El GML (Geography Markup Language) es un tipo de fichero que sirve para el intercambio de información del Catastro con registradores de la propiedad y notarios y que estos a su vez, están solicitando a los técnicos para adjuntarlo a los informes de medición y planos. Os recomendamos la lectura de este documento, editado por catastro, sobre ¿Cómo generar un GML de parcela catastral?

Este tipo de ficheros contienen las coordenadas del perímetro de la parcela a la par que incluyen algunos metadatos como pueden ser el edificador de parcela, la superficie de la parcela o el sistema de coordenadas empleado.

Para poder generar un GML de parcela catastral lo ideal es partir del trabajo previo realizado sobre un SIG (Sistema de Información Geográfica) y luego realizar una conversión desde el formato de salida de estos (.shp) a GML. También existe la posibilidad de realizar el trabajo sobre un programa CAD y posteriormente realizar la conversión (servicio que ofrece PYMET).

Uno de los principales objetivos de la Ley era corregir la actual indefinición geográfica de las fincas obligando a la geolocalización de las parcelas lo que supone, sin duda, una buena oportunidad de trabajo para técnicos y especialistas. Sin embargo y a pesar de la inclusión de esta medida, la Ley no pone restricción alguna a que se puedan seguir inscribiendo ventas o hipotecas de fincas, aunque el registrador o las partes implicadas no sepan ubicarlas sobre el terreno. Es más, dada esta incongruencia podrían incluso no existir, por lo que a pesar de los avances todavía quedan algunas cuestiones en la Ley que deberían ser revisadas.

PYMET ofrece este servicio a notarios y/o particulares que necesiten el Informe de Validación Gráfica Catastral, y tras realizar el técnico competente (topógrafo) las mediciones exactas, se crean los ficheros GML (Geography Markup Language), que son los que sirven para mejorar la coordinación entre el Catastro y el Registro.

Autor: Víctor Bouzas

3 comments

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  1. MRV

    A ver que lo entienda: Catastro y Registro no se “hablaban” y ahora somos los ciudadanos los que tenemos que costear la cartografía georreferenciada de las fincas particulares cada vez que tengamos que ir a subsanar las discrepancias ocasionadas por las revisiones catastrales que cada 10 años provoca una más que deficiente subcontrata. ¿Y hay que felicitarles por hacer POR FIN su trabajo bien?

  2. felicitas

    Nos obligan a los particulares a invertir en las fincas mas de lo que valen , para al final no arreglar nada con el plano georeferenciado, ya que no podemos corregir o actualizar nuestra parcela sin el permiso de los lindantes en el 99,99%de los casos.
    Los lindantes no pueden dar el consentimiento para solucionar mi problema a costa de cargarselo a ellos. En que cabeza cabe?

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